Qu’est ce que le pouvoir d’achat?

Le pouvoir d’achat correspond à ce qui est possible d’acheter avec son argent, tout simplement. C’est la seule véritable mesure de richesse et de bien être qu’on devrait prendre en compte, au delà des simples valeurs numéraires. C’est tout simplement la quantité de choses que l’on peut acheter avec son salaire. Plus on pourra acheter de choses, plus notre pouvoir d’achat est fort. Donc, ce n’est pas forcément une histoire d’argent. Si par exemple l’essence de votre voiture coûte moins cher, vous aurez plus de pouvoir d’achat, vu que l’argent que vous ne donnerez pas au pompiste, vous pourrez acheter autre chose avec. Le pouvoir d’achat, c’est donc ce qu’une personne peut acheter avec ses revenus. C’est la mesure la plus fiable de la qualité de vie d’une personne au niveau de ses revenus : plutôt que de regarder le pourcentage pur d’augmentation qu’un salarié a eu, il faut plutôt regarder ce qu’il peut acheter en plus avec cet argent. Si l’augmentation de salaire a été de 3%, mais que l’inflation, l’augmentation des prix, a été de 5%, le salarié a perdu de fait en pouvoir d’achat : il peut acheter moins de choses qu’auparavant. Lorsque les prix augmentent (on appelle ça l’inflation), si un salaire n’est pas augmenté de la même façon, on perd du pouvoir d’achat. Forcément, si tout est plus cher, mais que l’on continue à gagner la même chose, on pourra acheter moins. Donc ce n’est pas parce qu’on gagne 5 euros de plus ce mois-ci qu’on a forcément gagné en pouvoir d’achat, vu que ce qu’on achète habituellement nous coûte 6 euros de plus : on a perdu un euro de pouvoir d’achat.

Le crédit immobilier, une des formes de l’épargne

Je trouve personnellement qu’un crédit immobilier ressemble plus à de l’épargne qu’à une dépense, bloquée sur le nombre d’années que dure le crédit. Car quoiqu’il arrive, vous avez un bien immobilier en votre possession, dont la valeur peut varier, en général positivement. Imaginons que vous empruntez sur 10 ans pour acheter votre maison, avec un taux d’intérêts de 4% : si votre maison se valorise chaque année de 4,50%, vous gagnez de l’argent ! Pas beaucoup, certes, mais le crédit ne vous aura rien coûté, au contraire. Bien sûr, nous sommes ici en train de parler d’un contexte où votre bien immobilier se valorise au fil du temps. Inutile de paniquer si votre maison baisse de prix pendant un an ou deux à cause de la crise : nous parlons ici d’une épargne sur 10, 15 ou plus années ! Nul ne sait quelle sera la valeur de sa maison dans 15 ans, mais si on regarde l’évolution des prix depuis un siècle, on se doute bien que sur de longues périodes, le bien immobilier a de fortes chances d’être plus cher dans 15 ans qu’aujourd’hui. Nous pouvons donc payer à la banque 1000 euros par mois, ou, si on préfère, mettre 1000 euros de coté par mois ! Bloqué sur beaucoup d’années, c’est sûr, à moins de vendre la maison avant la fin du crédit. Si on regarde l’achat d’une maison comme une épargne, on doit tout de même faire attention à ce qu’on achète, pour mettre toutes les chances du bon coté : acheter une maison dans une région qui va sans doute se valoriser dans les prochaines années. De plus, il est plus facile d’obtenir un crédit pour acheter ce type de bien immobilier. On comprend bien que si on achète une maison dans une région désertée, la banque rechignera à nous prêter de l’argent, car elle sait que si vous ne pouvez plus rembourser, elle aura du mal à vendre votre maison pour récupérer son argent. Il est clair qu’à  Paris, à moins d’avoir payé une somme beaucoup plus importante que la valeur réelle de l’appartement, vous n’aurez pas de souci pour revendre votre bien immobilier. Nous avons acheté à Belleville, ancien quartier populaire par excellence, de plus en plus occupé par la population asiatique de la capitale et les bobos : cette zone, très recherchée mais encore largement accessible par rapport au reste de la ville va très probablement valoriser durant les 15 prochaines années. Crise ou pas.

Avant de déménager

Qu’est ce qu’il faut faire quand on déménage ?

Il existe de nombreux coûts à prévoir, auxquels on n’avait pas forcément pensé au départ. Les assurances, qu’il faut prendre, les surcoûts engagés parce qu’il n’y a pas d’ascenseur et que c’est au 7^ème étage, et ainsi de suite. Pour tout ça, il est difficile de faire une estimation juste du prix d’un déménagement, surtout si c’est la première fois qu’on déménage en passant par un professionnel. Il faut également prendre en compte les travaux d’aménagement, de rénovation, qui ne sont pas directement liés au déménagement, mais sont tout de même à faire assez rapidement : nous par exemple, on fait  ces travaux avant même d’avoir déménagé, on veut habiter dans un appartement prêt à habiter. Certains détails sont à prévoir, il ne faut rien oublier, et chaque chose doit faire l’objet d’une formalité précise : résiliation de EDF, du téléphone, d’Internet, puis nouvel abonnement dans le nouveau domicile, sans compter les différents organismes qu’il faut prévenir de notre changement d’adresse. L’état à créé un site Internet qui permet de centraliser la majorité des formalités administratives : https://mdel.mon.service-public.fr/je-change-de-coordonnees.html . En quelques clics, on peut informer le centre des impôts, la mutuelle santé, la CAF, la CPAM, la caisse de retraite et ainsi de suite de notre changement d’adresse. Vraiment pratique ! C’est un service gratuit, non obligatoire mais qui facilite grandement la vie de ceux qui déménagent. On déclare ainsi d’un seul coup le changement d’adresse à plusieurs organismes au choix, qui sauront désormais où se trouve notre nouvelle résidence principale.

Définition à savoir : le prêt affecté

Un prêt affecté, qui est une sorte de crédit à la consommation, c’est quand l’argent qu’on nous a prêté l’a été à la condition d’acheter quelque chose de bien déterminé. Par exemple, vous demandez de l’argent à la banque pour acheter une voiture. C’est un crédit affecté à l’achat de voiture. Sans achat de voiture, pas de prêt. En général, on va à la banque en leur disant « je veux acheter cette voiture là, est-ce que vous me prêtez l’argent? ». Et le gentil banquier vous dira oui, ou non.

Les avantages

Si vous ne recevez pas l’objet (rupture de stock par exemple), vous n’êtes pas tenu de payer le crédit. Vous ne payez votre crédit qu’à réception du bien ou service commandé. Même chose si vous annulez votre commande : le crédit affecté est purement et simplement annulé. C’est la banque (ou autre organisme prêteur) qui paye directement le vendeur. C’est également la banque qui devra se débrouiller avec le vendeur pour récupérer son argent en cas de litige. Comme garantie, les banques utilisent très souvent le bien acheté. Si par exemple vous ne payez plus votre crédit auto, la banque va saisir votre voiture et la revendre pour récupérer son argent. Ils sont en général gagnants, vu que la valeur de l’objet d’occasion est très souvent supérieure au restant à payer. Il faudrait vraiment que vous rouliez des kilomètres et des kilomètres pour qu’ils soient perdants. C’est pour ça qu’ils limitent la durée de remboursement, pour ne pas qu’ils perdent de l’argent à la revente. Comme ce type de prêt est beaucoup plus facilement accordé qu’un prêt personnel classique (en général c’est carrément le vendeur qui propose à l’acheteur de faire un crédit…), les risques pour l’organisme prêteur sont aussi beaucoup plus élevés. Résultat : le taux d’usure est en général deux fois plus grand.

Au moment de faire un crédit, il faut faire un choix. Il ne faut pas se lancer tête baissée dans la première offre de crédit qui nous est proposée par son banquier ou la société de crédit du coin. Chaque demande de prêt est particulière, et mérite que l’on s’y attarde un peu plus. Quand on veut faire un crédit, c’est normal de vouloir payer pour ce service le moins cher possible. Contrairement à d’autres produits ou services qui peuvent être mauvais si ils sont pas chers, il n’y a pas de notion de « qualité » quand on parle d’un crédit. Moins c’est cher, mieux c’est, il n’y a pas d’avantage à payer plus d’argent pour un crédit. Toute la question est de savoir comment faire pour avoir le taux d’intérêt le plus bas possible lorsque l’on veut faire un crédit : tout passe par son profil d’emprunteur, nous savons que les riches arrivent toujours à obtenir les crédits moins chers que les autres, la finance obéissant à une logique particulière.

Combien ça coûte, un crédit ?

Avant toute chose, il convient de comprendre ce que l’on entend par « prix du crédit ». Dans mon article en lien, j’explique les avantages de faire un crédit par rapport à épargner pour avoir la même somme. Il faut toujours penser en termes de durée et d’inflation, en sachant que plus un crédit se rembourse longtemps, plus il est difficile de faire des prédictions. Voyons voir quels sont les éléments à prendre en compte pour comprendre ce qu’est un taux d’intérêt bas, et surtout, un crédit pas cher.

Qu’est ce que le TAEG ?

Le prix d’un crédit, depuis la réforme du crédit de 2010, s’exprime grâce au TAEG, Taux Annualisé Effectif Global. Plus le TAEG est bas, moins le crédit est cher. Le TAEG, c’est ce qu’on appelle classiquement de « taux d’intérêts », avec toutes les dépenses supplémentaires demandées par la banque ou la société de crédit. On inclut dans le TAEG le prix éventuel des frais de dossier, par exemple. Un TAEG de 10% pour un emprunt de 1000 euros, ça veut dire que l’emprunt coûte 100 euros par année de remboursement. Si on rembourse en une seule année, on paye  10% de 1000 euros, si on rembourse sur deux ans, on paye 2x10% de 1000 euros, soit 200 euros. Autant dire qu’il faut bien faire attention quand on choisit un crédit, il ne faut pas regarder que le TAEG, mais aussi et surtout la durée de remboursement !

Mensualités du crédit moins chères

Quand on cherche un crédit pas cher, on peut également penser à ce qu’on rembourse chaque mois, peu importe la durée. Ce crédit « pas cher » ne l’est qu’en comparaison du « reste à vivre », dans le sens où il ne pèse pas lourd dans le budget mensuel. Cette façon de penser est bien sûre fausse, mais est malheureusement trop souvent la seule possible pour les personnes défavorisées. C’est en pensant à ces personnes que le rachat de crédit est apparu : il permet de payer moins chaque mois à la banque ou la société de crédit, mais en échange, on rembourse plus longtemps. Si on comprend bien, le prix d’un crédit, c’est quelque chose que chacun doit voir à sa façon. On peut tout simplement regarder l’argent qu’on paye au total à la société de crédit, et soustraire l’argent prêté. C’est le prix « brut » : si on emprunte 1000 euros, et qu’on rembourse 1100 euros au total, le crédit nous a couté 100 euros.

Economiser en faisant un crédit

On pense souvent que ceux qui prennent un crédit sont des gens qui ne sont pas capables d’économiser pour pouvoir s’acheter quelque chose, préférant faire un crédit pour acheter tout de suite ce qui leur fait envie. Ce n’est évidemment pas tout à fait vrai. On peut économiser en faisant un crédit plutôt qu’en payant comptant! Il suffit de penser à l’argent économisé sur la facture d’électricité à la fin du mois si on a pris un crédit pour s’acheter une éolienne : tout le temps qu’on n’a pas eu l’éolienne, on a du payer le prix fort. Faire un crédit pour un investissement de ce type n’est donc pas un mauvais calcul, pensez-y. Si vous avez des idées pour économiser de l’argent en faisait un investissement à crédit, nous sommes évidemment preneur, c’est peut-être le moment de le partager ;) Il est possible d’épargner et de faire un crédit en même temps, chaque situation est à étudier de près. Il suffit de penser qu’un prêt épargne logement (PEL) ouvre le droit à un crédit immobilier au taux d’intérêts favorable pour vite s’en rendre compte. Le crédit sera donc moins cher si ce qu’on achète nous permet de réaliser des économies. C’est clair que faire un petit crédit pour payer des vacances ne permettra pas forcément de réaliser une bonne opération financière !

Credit le moins cher possible

Pour obtenir un crédit avec la meilleure combinaison TAEG/durée de remboursement, il faut tout d’abord comparer les différentes offres de crédit du marché. Avant de souscrire un crédit dans sa banque, il est important d’analyser les taux proposés par le marché bancaire. Il existe souvent quelques disparités entre les taux de deux banques différentes. Les taux peuvent varier en fonction de la région dans laquelle on se situe et bien sur en fonction de la date à laquelle on souscrit.

Courtier de crédit, pour comparer les crédits entre eux

Quand on n’y connaît rien, il est important de trouver des conseils auprès de spécialistes pour s’assurer de trouver le meilleur taux, surtout si c’est un très gros crédit, comme peut l’être un crédit immobilier pour acheter son logement. Il existe des sociétés spécialisées dans la négociation de crédit que l’on nomme « courtier ». Certains courtiers proposent leurs services en ligne et négocient pour vous les meilleurs taux de crédit immobilier, prêt à la consommation, réserve d’argent, crédit revolving, rachat de crédit immobilier et regroupement de dettes. Les services de ce genre d’entreprises sont la plupart du temps gratuits puisqu’ils sont financés par les commissions des souscriptions et qu’ils n’interviennent que comme intermédiaires financiers avec les banques. Les courtiers en ligne, comme Empruntis ou Meilleurtaux par exemple, proposent des baromètres des taux de crédit immobilier en ligne pour permettre de déterminer le bon moment pour emprunter. Avant d’emprunter, il faut donc toujours comparer ! Il n’y a pas de miracles, comme toujours, en matière de crédit. Il faut chercher et comparer les différentes offres que nous proposent les sociétés de crédit. Il faut surtout comprendre quelle est le produit financier le mieux adapté à son besoin.  En règle générale, plus un type de crédit est long à rembourser et élevé, plus le taux d’intérêt sera bas. Un crédit immobilier a ainsi un taux bien plus bas qu’un crédit fait par un magasin, les crédits renouvelables. En revanche, dans un même produit, la règle s’inverse : plus on met du temps à rembourser son crédit immobilier, plus le taux est élevé. Ces règles semblent antagoniques, mais il faut comprendre le facteur numéro 1 qui régule le taux d’intérêt : le risque. C’est lui qui va déterminer le prix du crédit !

Risque = Taux d’intérêt

Si on se met à la place d’une banque, à qui prête-t-on de l’argent ? A ceux qui nous donnent des garanties de pouvoir nous rembourser. On dit d’une personne qui peut rembourser qu’elle est « solvable ». Celui qui ne peut pas rembourser est non solvable. Plus une personne est solvable (c'est-à-dire qu’elle a de la facilité à rembourser), plus la banque peut lui proposer un taux d’emprunt bas. Pour comprendre, imaginons deux groupes de 10 personnes chaque. Dans le premier groupe, le risque pour la banque de ne pas se faire rembourser est de 10%. Dans le deuxième groupe, le risque est de 20%. Pour déterminer le groupe de risque d’un demandeur de crédit, la banque pratique ce qu’on appelle le credit scoring. La banque prête donc 100 euros à chacune des 10 personnes de chaque groupe. Pour faire du bénéfice, elle doit mettre des intérêts, faire payer son service. Disons 10% d’intérêts. Donc si elle prête 100 euros, elle récupère 110 au final. Avec 10% de risque de ne pas se faire rembourser pour le premier groupe, au bout d’un an, la banque se fait rembourser par 9 personnes 110 euros, et rien du tout de la part d’une personne. Elle récupère donc 990 euros des 1000 prêtés. Elle perd donc de l’argent ! Maintenant on imagine qu’avec le deuxième groupe, elle en perd encore plus, vu que la banque sait que statistiquement, au moins 2 personnes des 10 du groupe ne vont pas rembourser. Mais si la banque prête à ce groupe « à risque » à un taux d’emprunt de 30%, elle peut gagner de l’argent. Si 8 personnes remboursent 100 euros + 30%, ça nous donne 1040 euros, la banque gagne 40 euros au total. Bien sûr les chiffres sont totalement théoriques, mais cet exemple démontre bien l’importance des taux d’intérêts par rapport au risque de prêter de l’argent. Si on comprend bien l’exemple, on voit qu’on a surtout intérêt à être dans un groupe à faible risque, d’avoir une « bonne note » au crédit scoring établi par la banque ou la société de crédit. Le questionnaire qu’il faut remplir avant de faire un crédit est pour cela fondamental, il ne faut surtout pas le négliger ! C’est lui qui permet au banquier d’établir notre « santé financière », et ainsi nous attribuer un bon taux d’intérêt. Il faut donc, pour avoir un taux d’emprunt bas et un crédit pas cher, rassurer le banquier sur notre solvabilité, lui garantir que nous n’avons pas de problèmes pour rembourser l’emprunt.

Quel crédit choisir pour moins payer ?

Le crédit renouvelable, le plus cher des crédits, doit être réservé aux petits crédits rapides à rembourser (quelques mois). Les offres sont plus ou moins équivalentes suivant les différents organismes de crédit. Il vaut mieux aller voir une banque plutôt que de prendre un crédit renouvelable, les taux sont systématiquement meilleurs, sauf en cas de promotion exceptionnelle. Les crédits renouvelables ont l’avantage d’être simples d’accès, avec moins de formalismes et de paperasse. Le revers de la médaille, c’est qu’on paye cher cette simplicité, le taux d’emprunt est très élevé, à la limite de l’usure, le taux maximum autorisé par la Loi. Le crédit à la consommation classique, celui qu’on obtient dans une banque, pour acheter une voiture par exemple, est sans doute le crédit le plus adapté, celui que nous conseillons, au détriment du crédit renouvelable. Oui, il est plus long à obtenir, oui il faut présenter plus de papiers, mais cette lourdeur administrative existe pour que la banque se certifie qu’elle puisse bien être remboursée par l’emprunteur. Ce sont ces vérifications qui permettent à la banque de proposer des taux beaucoup plus intéressants qu’un crédit renouvelable des magasins.

Le marché de l’immobilier locatif a toujours été complexe, dans une France qui prône l’accès à la propriété. Louer à Paris par exemple relève parfois du parcours du combattant tant les propriétaires peuvent se permettre d’être exigeants ! La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), également connue sous le nom de « Duflot 2 » apporte une multitude de mesures visant à protéger les locataires. Cette Loi, initialement très complexe, a été par la suite allégée par la Loi Macron. Qu’est-ce que cette nouvelle donne change pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier ? Quels impacts sur le marché immobilier locatif ? Quels rapports avec le regroupement de crédit ? Voici quelques éléments de réponse.

Loi ALUR pour les locataires

Avec près de 180 articles, la loi ALUR modifie complètement les critères du marché locatif en instaurant plusieurs mesures afin de protéger les locataires et de leurs donner plus de marge de manœuvre. Cette loi est sans doute une bonne nouvelle pour des milliers de locataires. Auparavant, louer un appartement ou une maison nécessitait de payer les frais d’agence, correspondant souvent à un mois de loyer dans l’usage. Avec la Loi ALUR, ces frais sont dorénavant partagés avec les propriétaires. Néanmoins, les frais liés à la rédaction des états des lieux, de la rédaction du contrat de bail ou encore à l’organisation des visites sont divisés à part égale entre le propriétaire et le locataire. La loi Duflot 2 ramène le délai de préavis de départ à un mois au lieu de trois mois dans les zones tendues, cette mesure concernant tous les types de locations (vide ou meublé). Le délai de restitution de dépôt de garantie, est ramené de deux mois à un mois, à condition qu’un accord commun soit trouvé au cours des états de lieux. Avec la crise qui s’éternise, les logements de plus en plus chers, la colocation est pratiquement devenue une norme dans les zones où la situation immobilière est tendue. Cet état de fait générait le plus grand flou artistique législatif possible : comment louer à plusieurs personnes en même temps ? Qui était responsable ? La nouvelle loi pose un nouveau statut pour les colocataires, le but étant de permettre aux agences ou aux propriétaires d’établir des contrats multiples pour chaque colocataire. Les autorités souhaitent ainsi mieux contrôler ce type de location de plus en plus populaire. Dans tous les cas un nouveau contrat de location formel voit le jour et porte désormais des mentions légales obligatoires, à savoir :  le montant du loyer, une liste des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire, le montant du précédent loyer, etc…. Le bailleur doit également fournir en annexe du contrat de location, une notice portant le diagnostic de l’état de l’installation et des appareils électriques, ses droits et obligations vis-à-vis du locataire. Certains dispositifs emblématiques, de difficile application, entrent en vigueur progressivement en France, comme l’encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers.

Loi ALUR pour les propriétaires

Adoptée le 20 février 2014 et validée par les sages du conseil constitutionnel avec quelques réserves, la loi ALUR change sérieusement le rapport entre propriétaires et locataires. On le voit, cette loi avantage les locataires sur de nombreux points et les propriétaires bailleurs sont significativement impactés par plusieurs mesures de cette nouvelle loi. L’encadrement des prix du loyer, qui est considéré comme l’une des principales mesures de la loi Duflot, est en train de bousculer la vie des propriétaires. En fait, dans les villes de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre l’offre et la demande est anormalement régulé, les propriétaires ne peuvent plus fixer le montant du loyer de leurs biens librement. Il y a désormais un loyer de référence fixé par le préfet, ce loyer de référence pouvant être minoré ou majoré de 20 % selon le type de bien. Ces prix du loyer ne sont applicables que lors de la première mise en location ou au moment du renouvellement du contrat de bail. Les locataires, connaissant les prix de référence, peuvent les contester. Cette mesure phare de la loi Duflot entre en vigueur fin 2014. C’est cet encadrement des loyers qui fait le plus peur aux propriétaires. Ceux qui ont fait un crédit pour investir dans la pierre ont, légitimement, peur que le loyer ne soit plus suffisant pour rembourser leur emprunt bancaire. C’est à ces propriétaires que s’adresse le rachat de crédit, leur permettant, en étalant les paiements sur la durée, de conserver leur bien, avec un loyer, même réduit, pouvant couvrir le montant des mensualités du crédit, en attendant de jours meilleurs. La garantie universelle des loyers (GUL) est également l’une des mesures qui inquiète les propriétaires. Elle est applicable automatiquement à partir du 1er janvier 2016. Cette mesure, financée par l’Etat, couvre une partie des loyers en retard ou impayés. Cependant, le montant assuré par l’Etat est limité. En effet la loi ALUR précise que « l’aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ». Dans les zones dites tendues, ce plafond est égal au loyer de référence. La loi précise encore que « L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ». Il faudra donc attendre pour connaître réellement ce que cette mesure pourrait garantir et aussi la confronter aux différents contrats d’assurances qui prennent en charge les loyers en retard ou impayés.

Les professionnels de l’immobilier

La loi ALUR porte une attention particulière au professionnel de l’immobilier où leur rôle d’intermédiation est primordial au bon fonctionnement du marché immobilier locatif. Une réforme structurelle est en vue avec la création d’une nouvelle carte professionnelle de l’immobilier qui sera désormais délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Actuellement, cette carte est délivrée par les préfectures. Les personnes titulaires de cette carte devront justifier une compétence professionnelle (diplôme, expérience, formation…). Les nouveaux textes prévoient également la création du conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, ses rôles seront déterminés par un décret.

Les conséquences de la loi ALUR sur le marché immobilier

La Loi ALUR réforme réellement en profondeur les rapports entre les locataires, les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. Des prix d’usure pour les locataires à la garantie universelle de loyers pour les propriétaires en passant par la création d’une nouvelle carte professionnelle pour les bailleurs,  les nouveaux textes prévoient plusieurs mécanismes risqués, avec des conséquences probablement néfastes sur un marché immobilier locatif en phase de stabilisation. Toutes les grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants comme Paris, Marseille, Lyon ou Lille sont concernées par la mesure instituant un prix de référence pour les loyers. En dehors des grandes villes citées, le dispositif du plafonnement des loyers peut perturber les villes de plus de 50 000 habitants où les prix des loyers sont jugés raisonnables. Dans l’ensemble, les dispositifs de la Loi ALUR risquent de créer un déséquilibre important sur les rapports entre propriétaires, bailleurs et locataires. En fait, la crise actuelle du logement n’est pas forcément due aux bailleurs, ni aux professionnels de l’immobilier, elle est le reflet d’une conjoncture socioéconomique défavorable caractérisée par une augmentation de la fiscalité couplée au retard pris dans la construction des nouveaux logements. Depuis l’adoption de cette loi par les députés, plusieurs associations et spécialistes du marché locatif dénoncent la protection à outrance des locataires, qui aura certainement un impact négatif sur le marché de l’investissement locatif. Ils estiment que la loi envoie un signal négatif aux investisseurs potentiels qui souhaitent miser sur le marché locatif. En fait, depuis le début du projet de loi, les investissements locatifs ont reculé dans toutes les grandes agglomérations, (- 20 % à Paris sur un an). L’inquiétude est bien présente, et on l’a comprend : pourquoi investir dans l’immobilier locatif, s’il vaut mieux désormais placer son argent ailleurs ? Les rendements escomptés dans le locatif ne sont plus en adéquation avec la rémunération du capital envisagée.

Loi ALUR et le regroupement de crédits : quels rapports ?

Certes moins ambitieux que le texte d’origine, cette deuxième Loi Duflot a été validée par le conseil constitutionnel. Les principales mesures concernent les rapports entre les différents acteurs du marché locatif ainsi que quelques dispositifs de la copropriété et règles d’urbanismes. Il fallait lutter contre les « propriétaires voyous » qui n’hésitaient pas à mettre en location pour des sommes fabuleuses des logements insalubres. Dans ce contexte, l’instauration d’un loyer d’usure et d’une garantie universelle de loyer apparaît comme une réelle avancée pour les locataires. Mais que gagnent les honnêtes propriétaires, qui étaient juste soucieux d’être convenablement rémunérés ? Certains investisseurs pensent à leur vieux jours, et ont fait des crédits sur le long terme, pour, un jour, avoir un revenu leur permettant de vivre confortablement leur retraite. La Loi ALUR a au moins un point commun avec le rachat de crédit : donner « de l’air » aux plus fragiles : les personnes en risque de surendettement, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Rappelons qu’en France, une bonne majorité des investissements locatifs se fait à crédit : les investisseurs souscrivent un crédit immobilier pour investir dans le marché locatif. Dans ce contexte, le remboursement du prêt immobilier dépend principalement du revenu locatif. L’instauration du plafonnement des loyers pourrait fortement impacter les investisseurs qui comptent sur les revenus locatifs pour honorer leurs mensualités. Toutefois, ces derniers peuvent opter pour la renégociation de crédit immobilier afin de réadapter les mensualités aux finances. Cette solution financière proposée principalement par les organismes spécialisés tels que Solutis, consiste à rembourser par anticipation un prêt immobilier en cours par la souscription d’un nouvel emprunt à taux réduit. Devenu une solution financière à part entière, le rachat de crédit permet de regrouper plusieurs types de crédits (immobilier, consommation, renouvelable…) en un seul avec une nouvelle mensualité en adéquation avec la situation financière de l’emprunteur. Le regroupement de crédit s’adresse alors à tout emprunteur souhaitant optimiser durablement ses finances quel que soit son profil emprunteur (locataire, propriétaire ou hébergé) et quelle que soit sa catégorie socioprofessionnelle (artisan, fonctionnaire, professionnel libéral…). On le voit, un propriétaire, souvent considéré dans l’imaginaire collectif des locataires comme étant « riche » peut lui aussi se retrouver en difficulté : si le locataire ne paye pas, comment le propriétaire pourrait faire face à son crédit ? On pourra toujours lui dire qu’il n’a qu’à vendre, mais est-ce bien le but ? De même, si avec la nouvelle loi, les loyers plafonnés ne correspondent plus à ce qui était attendu pour pouvoir rembourser le crédit immobilier, que va-t-il se passer ? Le rachat de crédit semble une bonne solution, afin d’étaler les paiements sur une plus longue durée, mais le propriétaire devra toujours assumer le choc d’avoir acheté un bien immobilier dont le rendement est finalement bien inférieur à celui escompté initialement. Nous savons bien que les propriétaires ne sont pas les plus à plaindre, mais nous parlons souvent de personnes qui ont économisé toute une vie pour pouvoir se constituer un capital, il doit être difficile de s’entendre dire que ces efforts n’ont servi à rien, qu’il aurait mieux valu investir ailleurs que dans la pierre. Ce n’est d’ailleurs pas ce qui manque, les idées d’investissements sûrs, de nos jours.

Le surendettement, c’est quand on ne peut plus payer l’argent qu’on doit. Une famille surendettée ne gagne donc pas assez d’argent pour pouvoir payer toutes ses dettes. Ceci arrive lorsque l'on a trop de crédits, et qu’on ne peut plus les payer. Ou alors on arrête de manger, de payer le loyer, on revend le canapé… C’est malheureusement ce que beaucoup de gens sont obligés de faire, ne pouvant plus faire face à leurs dépenses, suite, bien souvent, à ce que les banquiers appellent « accident de la vie ». Mais comment ça se fait que tant et tant de gens se retrouvent surendettés?, au point d’être en situation de faillite personnelle?  Ils ne savent pas compter? Et bien en fait, ce n’est pas si simple, et la grande majorité des gens (70%) qui ont trop de dettes se sont retrouvés dans cette situation à la suite d’un triste événement, une grosse dépense imprévue : chômage, divorce, accident… On peut tomber dans le surendettement soit de façon passive, surendettement passif, en ayant perdu des revenus (par exemple suite à un accident de la vie), écrasante majorité des surendettés, soit de façon active, surendettement actif : ici, les personnes ont souscrit de façon excessive à des crédits. Tomber dans une situation de surendettement est bien sûr le principal danger du crédit, acheter ce qu’on ne peut pas payer, en faisant un crédit rapidement, sans trop réfléchir. Tôt ou tard, ça va causer des problèmes de faire un crédit facilement, sans vérifier si on peut le rembourser, même en cas de pépin. On sait que nous sommes en situation de surendettement lorsque notre taux d’endettement est supérieur à 33% : c'est-à-dire que plus d’un tiers de nos revenus, nos rentrées d’argent, servent à rembourser des dettes, des emprunts. On constate qu’on ne parle pas de gros ou petits salaires, mais juste d’une portion des revenus, qu’ils soient importants ou modestes. Le surendettement des particuliers est donc la situation où quelqu’un ne peut plus faire face à ses crédits. Trop endetté, la personne ne peut plus rembourser les différents emprunts qu’elle a contractés. C’est l’un des fléaux de notre société de consommation moderne, qui fait régulièrement l’objet de plusieurs mesures législatives, visant à responsabiliser les sociétés financières, les banques et l’octroi du crédit. Trop de crédit sans justificatif est octroyé en France.

Beaucoup de monde est victime du surendettement, et ce n’est pas forcément les plus démunis ou les moins instruits : une très grande partie des surendettés sont des fonctionnaires.

Il existe plusieurs mécanismes pour s’en sortir, le principal étant un refinancement de ses crédits, grâce au rachat de crédit. Un organisme de crédit paye à la place du surendetté ses dettes, qui pourra payer moins d’argent par mois, mais pendant plus de temps. Au final, la personne se retrouve avec une mensualité moindre à payer, mais il l’a payera plus de temps. Il existe, pour ceux qui ont la chance d’être propriétaires, le rachat de crédit hypothécaire, permettant d’utiliser sa maison pour diminuer les mensualités à rembourser, en l’hypothéquant. On peut se faire aider, pour obtenir le meilleur rachat de crédit, en passant par un courtier, certains sont même spécialisés en surendettement. L’autre mécanisme, lorsque vraiment on est au bout du rouleau, c’est de faire appel à la Banque de France et de remplir un dossier de surendettement. Grâce à la loi Neiertz, il existe une commission de surendettement chargée d’analyser et d’aider les problèmes des personnes ne pouvant plus faire face à leurs dettes. Cette commission va établir un plan de remboursement avec les créanciers. La Banque de France reçoit et étudie le dossier de surendettement, qui permet d’obtenir de la Banque de France un gel des dettes, donnant une nouvelle chance au surendetté, avec la déclaration de faillite personnelle. Un plan de remboursement est établi, le plan conventionnel de redressement. Tous les biens du surendetté sont saisis sauf le minimum vital, et une nouvelle vie commence pour la personne trop endettée. Nous ne parlons pas ici des dettes professionnelles, qui ne sont pas admises pour établir un dossier de surendettement : les dettes liées au travail révèlent d’autres organismes. Il vaut mieux se faire accompagner par un spécialiste du droit dans ces moments difficiles, pourquoi pas un avocat gratuit. Pour établir des statistiques, l’Etat utilise le FICP, le fichier tenu par la Banque de France des interdits de crédit : ceux qui ont fait défaut de paiement de leurs crédits. Il faut savoir que lorsque quelqu’un est fiché à la banque de France, il devient pratiquement impossible d’obtenir un crédit pour interdit bancaire, sauf peut-être avec une autorisation spéciale de la BdF pour un crédit à la consommation de la CAF. Il doit, avant de pouvoir faire un crédit à nouveau, attendre d'être défiché, comme je l'explique dans mon article sur le défichage de la Banque de France

Qu'est ce que le crédit ?

Qu'est ce que le crédit ?

L’argent est la base de notre société. Le capitalisme, l’organisation de notre mode de vie, est basé sur l’argent. Mais qu’est ce que l’argent? La monnaie, ou « argent », n’est rien d’autre qu’un instrument de paiement : on échange la valeur que le billet de banque ou la pièce de monnaie représente contre un bien jugé de valeur équivalente. Pour obtenir cet argent, un travail, une création de richesse a du être fournie par le passé. Soyons d’accord, la personne qui détient l’argent n’est pas forcément celle qui a fourni le travail par le passé! L’argent est ainsi un intermédiaire qui facilite les échanges, il est plus facile d’utiliser de l’argent, qui représente donc une valeur, que de s’adonner au troc.
Le prêt d'argent, plus connu sous le nom de « crédit », permet à une personne de disposer d'une somme d'argent, qu'elle remboursera au prêteur. Le crédit permet à la personne qui fait une demande de crédit d'acheter un bien qu'elle n'aurait pas pu acheter comptant. En échelonnant le paiement de son bien acheté, on peut ainsi utiliser une certaine somme d'argent sans avoir à épargner au préalable. Généralement, le prêteur est rémunéré pour sa prise de risque avec l'intérêt que doit lui payer le bénéficiaire du crédit. Le crédit est avant tout une affaire de confiance, tout comme l'indique l'origine étymologique du mot : c'est le participe passé du latin « credere », croire. Le prêteur fait confiance en la solvabilité du demandeur de crédit, qui lui remboursera le prêt accordé. Le crédit existe aujourd'hui sous plusieurs formes, toutes permettant aux emprunteurs d'avoir un service adapté à leurs besoins : credit consommation, credit immobilier, crédit renouvelable... 12 millions de familles en France ont au moins un crédit en cours, comme par exemple le credit auto, qui permet d'acheter une voiture.
Un crédit, au sens large du terme, c'est une somme d'argent qu'un organisme financier, un établissement de crédit ou même un particulier met à disposition d'une personne ou d'une entreprise. En retour, le client devra rembourser cette somme sur des modalités convenues à l'avance : avec des frais et des intérêts, sur une période fixée à l'avance.
Les prêts à taux zéro (PTZ) sont des aides de l'état sans intérêts : c'est l'état qui supporte le manque à gagner du manque d'intérêts, pour en général favoriser l'achat d'un certain type de bien, très souvent immobilier. Les PTZ sont donc une forme de crédit gratuit : on rend à l'emprunteur exactement la somme empruntée.
Il existe plusieurs formes de crédit, toutes réglementées, visant à protéger le consommateur des dérives des banques et des établissements de crédit. Le crédit à la consommation sert à financer les achats de biens et services des particuliers, comme avec le crédit auto par exemple. Ce type de crédit est limité à la somme maximale de 21500 euros. Les crédits à la consommation se déclinent en plusieurs formes : prêt affecté et prêt personnel, qui sont des crédits amortissables, et le crédit revolving ou crédit renouvelable. Le crédit immobilier quant à lui est destiné au financement d'un logement, pour des sommes d'argent beaucoup plus conséquentes, mais les taux d'intérêts sont plus bas. Le rachat de crédit est une forme particulière du crédit : un établissement financier rachète les crédits d'un client, pour lui proposer un seul crédit unique. Ce regroupement de crédits permet de renégocier les taux d'intérêts ou la durée des remboursements.