Le marché de l’immobilier locatif a toujours été complexe, dans une France qui prône l’accès à la propriété. Louer à Paris par exemple relève parfois du parcours du combattant tant les propriétaires peuvent se permettre d’être exigeants ! La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR), également connue sous le nom de « Duflot 2 » apporte une multitude de mesures visant à protéger les locataires. Cette Loi, initialement très complexe, a été par la suite allégée par la Loi Macron. Qu’est-ce que cette nouvelle donne change pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier ? Quels impacts sur le marché immobilier locatif ? Quels rapports avec le regroupement de crédit ? Voici quelques éléments de réponse.

Loi ALUR pour les locataires

Avec près de 180 articles, la loi ALUR modifie complètement les critères du marché locatif en instaurant plusieurs mesures afin de protéger les locataires et de leurs donner plus de marge de manœuvre. Cette loi est sans doute une bonne nouvelle pour des milliers de locataires. Auparavant, louer un appartement ou une maison nécessitait de payer les frais d’agence, correspondant souvent à un mois de loyer dans l’usage. Avec la Loi ALUR, ces frais sont dorénavant partagés avec les propriétaires. Néanmoins, les frais liés à la rédaction des états des lieux, de la rédaction du contrat de bail ou encore à l’organisation des visites sont divisés à part égale entre le propriétaire et le locataire. La loi Duflot 2 ramène le délai de préavis de départ à un mois au lieu de trois mois dans les zones tendues, cette mesure concernant tous les types de locations (vide ou meublé). Le délai de restitution de dépôt de garantie, est ramené de deux mois à un mois, à condition qu’un accord commun soit trouvé au cours des états de lieux. Avec la crise qui s’éternise, les logements de plus en plus chers, la colocation est pratiquement devenue une norme dans les zones où la situation immobilière est tendue. Cet état de fait générait le plus grand flou artistique législatif possible : comment louer à plusieurs personnes en même temps ? Qui était responsable ? La nouvelle loi pose un nouveau statut pour les colocataires, le but étant de permettre aux agences ou aux propriétaires d’établir des contrats multiples pour chaque colocataire. Les autorités souhaitent ainsi mieux contrôler ce type de location de plus en plus populaire. Dans tous les cas un nouveau contrat de location formel voit le jour et porte désormais des mentions légales obligatoires, à savoir :  le montant du loyer, une liste des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire, le montant du précédent loyer, etc…. Le bailleur doit également fournir en annexe du contrat de location, une notice portant le diagnostic de l’état de l’installation et des appareils électriques, ses droits et obligations vis-à-vis du locataire. Certains dispositifs emblématiques, de difficile application, entrent en vigueur progressivement en France, comme l’encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers.

Loi ALUR pour les propriétaires

Adoptée le 20 février 2014 et validée par les sages du conseil constitutionnel avec quelques réserves, la loi ALUR change sérieusement le rapport entre propriétaires et locataires. On le voit, cette loi avantage les locataires sur de nombreux points et les propriétaires bailleurs sont significativement impactés par plusieurs mesures de cette nouvelle loi. L’encadrement des prix du loyer, qui est considéré comme l’une des principales mesures de la loi Duflot, est en train de bousculer la vie des propriétaires. En fait, dans les villes de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre entre l’offre et la demande est anormalement régulé, les propriétaires ne peuvent plus fixer le montant du loyer de leurs biens librement. Il y a désormais un loyer de référence fixé par le préfet, ce loyer de référence pouvant être minoré ou majoré de 20 % selon le type de bien. Ces prix du loyer ne sont applicables que lors de la première mise en location ou au moment du renouvellement du contrat de bail. Les locataires, connaissant les prix de référence, peuvent les contester. Cette mesure phare de la loi Duflot entre en vigueur fin 2014. C’est cet encadrement des loyers qui fait le plus peur aux propriétaires. Ceux qui ont fait un crédit pour investir dans la pierre ont, légitimement, peur que le loyer ne soit plus suffisant pour rembourser leur emprunt bancaire. C’est à ces propriétaires que s’adresse le rachat de crédit, leur permettant, en étalant les paiements sur la durée, de conserver leur bien, avec un loyer, même réduit, pouvant couvrir le montant des mensualités du crédit, en attendant de jours meilleurs. La garantie universelle des loyers (GUL) est également l’une des mesures qui inquiète les propriétaires. Elle est applicable automatiquement à partir du 1er janvier 2016. Cette mesure, financée par l’Etat, couvre une partie des loyers en retard ou impayés. Cependant, le montant assuré par l’Etat est limité. En effet la loi ALUR précise que « l’aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ». Dans les zones dites tendues, ce plafond est égal au loyer de référence. La loi précise encore que « L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ». Il faudra donc attendre pour connaître réellement ce que cette mesure pourrait garantir et aussi la confronter aux différents contrats d’assurances qui prennent en charge les loyers en retard ou impayés.

Les professionnels de l’immobilier

La loi ALUR porte une attention particulière au professionnel de l’immobilier où leur rôle d’intermédiation est primordial au bon fonctionnement du marché immobilier locatif. Une réforme structurelle est en vue avec la création d’une nouvelle carte professionnelle de l’immobilier qui sera désormais délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Actuellement, cette carte est délivrée par les préfectures. Les personnes titulaires de cette carte devront justifier une compétence professionnelle (diplôme, expérience, formation…). Les nouveaux textes prévoient également la création du conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, ses rôles seront déterminés par un décret.

Les conséquences de la loi ALUR sur le marché immobilier

La Loi ALUR réforme réellement en profondeur les rapports entre les locataires, les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. Des prix d’usure pour les locataires à la garantie universelle de loyers pour les propriétaires en passant par la création d’une nouvelle carte professionnelle pour les bailleurs,  les nouveaux textes prévoient plusieurs mécanismes risqués, avec des conséquences probablement néfastes sur un marché immobilier locatif en phase de stabilisation. Toutes les grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants comme Paris, Marseille, Lyon ou Lille sont concernées par la mesure instituant un prix de référence pour les loyers. En dehors des grandes villes citées, le dispositif du plafonnement des loyers peut perturber les villes de plus de 50 000 habitants où les prix des loyers sont jugés raisonnables. Dans l’ensemble, les dispositifs de la Loi ALUR risquent de créer un déséquilibre important sur les rapports entre propriétaires, bailleurs et locataires. En fait, la crise actuelle du logement n’est pas forcément due aux bailleurs, ni aux professionnels de l’immobilier, elle est le reflet d’une conjoncture socioéconomique défavorable caractérisée par une augmentation de la fiscalité couplée au retard pris dans la construction des nouveaux logements. Depuis l’adoption de cette loi par les députés, plusieurs associations et spécialistes du marché locatif dénoncent la protection à outrance des locataires, qui aura certainement un impact négatif sur le marché de l’investissement locatif. Ils estiment que la loi envoie un signal négatif aux investisseurs potentiels qui souhaitent miser sur le marché locatif. En fait, depuis le début du projet de loi, les investissements locatifs ont reculé dans toutes les grandes agglomérations, (- 20 % à Paris sur un an). L’inquiétude est bien présente, et on l’a comprend : pourquoi investir dans l’immobilier locatif, s’il vaut mieux désormais placer son argent ailleurs ? Les rendements escomptés dans le locatif ne sont plus en adéquation avec la rémunération du capital envisagée.

Loi ALUR et le regroupement de crédits : quels rapports ?

Certes moins ambitieux que le texte d’origine, cette deuxième Loi Duflot a été validée par le conseil constitutionnel. Les principales mesures concernent les rapports entre les différents acteurs du marché locatif ainsi que quelques dispositifs de la copropriété et règles d’urbanismes. Il fallait lutter contre les « propriétaires voyous » qui n’hésitaient pas à mettre en location pour des sommes fabuleuses des logements insalubres. Dans ce contexte, l’instauration d’un loyer d’usure et d’une garantie universelle de loyer apparaît comme une réelle avancée pour les locataires. Mais que gagnent les honnêtes propriétaires, qui étaient juste soucieux d’être convenablement rémunérés ? Certains investisseurs pensent à leur vieux jours, et ont fait des crédits sur le long terme, pour, un jour, avoir un revenu leur permettant de vivre confortablement leur retraite. La Loi ALUR a au moins un point commun avec le rachat de crédit : donner « de l’air » aux plus fragiles : les personnes en risque de surendettement, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Rappelons qu’en France, une bonne majorité des investissements locatifs se fait à crédit : les investisseurs souscrivent un crédit immobilier pour investir dans le marché locatif. Dans ce contexte, le remboursement du prêt immobilier dépend principalement du revenu locatif. L’instauration du plafonnement des loyers pourrait fortement impacter les investisseurs qui comptent sur les revenus locatifs pour honorer leurs mensualités. Toutefois, ces derniers peuvent opter pour la renégociation de crédit immobilier afin de réadapter les mensualités aux finances. Cette solution financière proposée principalement par les organismes spécialisés tels que Solutis, consiste à rembourser par anticipation un prêt immobilier en cours par la souscription d’un nouvel emprunt à taux réduit. Devenu une solution financière à part entière, le rachat de crédit permet de regrouper plusieurs types de crédits (immobilier, consommation, renouvelable…) en un seul avec une nouvelle mensualité en adéquation avec la situation financière de l’emprunteur. Le regroupement de crédit s’adresse alors à tout emprunteur souhaitant optimiser durablement ses finances quel que soit son profil emprunteur (locataire, propriétaire ou hébergé) et quelle que soit sa catégorie socioprofessionnelle (artisan, fonctionnaire, professionnel libéral…). On le voit, un propriétaire, souvent considéré dans l’imaginaire collectif des locataires comme étant « riche » peut lui aussi se retrouver en difficulté : si le locataire ne paye pas, comment le propriétaire pourrait faire face à son crédit ? On pourra toujours lui dire qu’il n’a qu’à vendre, mais est-ce bien le but ? De même, si avec la nouvelle loi, les loyers plafonnés ne correspondent plus à ce qui était attendu pour pouvoir rembourser le crédit immobilier, que va-t-il se passer ? Le rachat de crédit semble une bonne solution, afin d’étaler les paiements sur une plus longue durée, mais le propriétaire devra toujours assumer le choc d’avoir acheté un bien immobilier dont le rendement est finalement bien inférieur à celui escompté initialement. Nous savons bien que les propriétaires ne sont pas les plus à plaindre, mais nous parlons souvent de personnes qui ont économisé toute une vie pour pouvoir se constituer un capital, il doit être difficile de s’entendre dire que ces efforts n’ont servi à rien, qu’il aurait mieux valu investir ailleurs que dans la pierre. Ce n’est d’ailleurs pas ce qui manque, les idées d’investissements sûrs, de nos jours.